명김

 

2017 정유년 ‘붉은 닭의 해’가 활짝 열렸습니다.

새해에는 떠오르는 태양을 품으시고 희망찬 한 해 맞이하시길 바랍니다. 새해 복 많이받으시고 가정에 기쁨, 사랑과 건강이 함께 하시길 기원합니다. 언제나 새해가 열리면 부푼 마음으로 다짐을 새롭게 하고 희망과 더 나은 새해를 기대해봅니다.

 

이제 부동산 비지니스만을 더불어 거의 20년이란 수 세월을 하다보니 새해가 밝아오면 당연히 새해의 부동산 경제상황을 살펴보게 됩니다. 아래 기사는 2017년 부동산 시장 변화 전망 성장을 fiscal time지가 다룬 기사이고 손님들이 궁금해하고 자주 이야기하는 주제입니다.

 

10 Real Estate Trends to Watch in 2017:

 

주택시장 붕괴 이후 거의 10년 정도 지난 지금, 대부분의 시장은 안정을 되찾았다.

도널드 트럼프의 당선은 산업 전반에 불확실성을 가져왔지만, 대통령 당선자 역시 부동산을 기반으로 부를 축적했기 때문에 주택 시장의 정책변화는 상대적으로 적을 것이라고 말해왔다. 주택시장이 그동안 잘 성장해 왔기 때문에 선거에서 큰 이슈가 안된 것은 아주 특별한 것은 아니다. 여기 전문가들이 2017년 주택시장에서 예상하는 것들이다.

 

1. 집값 상승은 주택 소유자의 Net worth를 계속 증가시킬 것이다 CoreLogic의 최근 보고서에 의하면 지난해 6.3%의 성장이후 올해 9월까지 추가적으로 5.2%의 주택 가격 상승을 보였다.

 

작년 한 해만 집값 상승으로 미국민들이 주택에 보유한 equity의 양을 거의 두배로 만들었고, 평균 약 $11,000의 home-equity wealth를 만들어 냈다. 만약 주택 가격이 예상한 것처럼 상승하게 된다면 내년에 미국민들은 주택 equity는 $1 trillion을 추가적으로 축적하게 된다.

 

2. 하지만 모기지 이자율은 계속 상승할 것이다 지난 대선이후에 모기지 이자율 상승은 2013년 Taper Tantrum시 발생한 이자율 상승 이후로 가장 큰 폭의 이자율 상승이었다.

 

이건 시작에 불과할 수 있다. Fed는 강한 경제를 기반으로 계속해서 이자율을 올릴 것으로 예상되고 있다. 심지어 트럼트의 당선 이전에도 Mortgage Banker Association에서는 2017년 말에 약 4.8%까지 이자가 오를 것으로 예상했었다.

이는 재융자를 고려하는 사람들은 년초에 진행하게 될 것이고 융자 진행을 하자마자 바로 이자율 lock in을 고려할 것이다. 이자율 상승이 주택 시장을 침체되게 만들수도 있지만, 이자율 보다는 Job security나 임금 인상과 같은 것들이 주택 시장에 더 큰 영향을 미치는 요인이 될 것이다.

 

3. 융자를 받기는 점점 쉬워질 것이다 Mortgage Credit Availability Index에 의하면 지난 8년 중에 지금이 융자 받기에는 가장 쉬워질 것이다. 이는 점보 융자나 low down payment 융자 모두에 적용될 것이다. 은행들은 이자율 상승으로 줄어든 재융자 시장을 만회하기 위해서 앞으로 몇년 간은 융자 신청자들에게 더 잘해주려고 노력하려 들 수 있다.

 

Attom Data Solutions의 Senior Vice President, Daren Blomquist는 “진동추는 credit을 점점 조금씩 완화하는 쪽으로 가고 있다” 고 말한다. 그는 또한 “새로운 정부가 이와 반대 방향으로 가게 할 것 같지는 않다. 우리는 좀 더 가속화 하길 기대한다” 고 말한다.

 

4. 렌트 마켓은 점점 안정화될 것이다 Zillow의 Rent 예상에 의하면, 내년에도 rent 금액은 대부분의 대도시에서 계속 오르겠지만, 올해 성장율과 비슷한 1.7% 성장을 보일 것으로 내다 봤다. 많은 곳에서 2자리수 상승과 같은 급격한 상승 이후 점진적인 상승이 수년째 뒤따르고 있고 미국민의 거의 40%가 집 구입보다는 렌트를 선택하고 있는 상황에서 수요를 맞추기 위해서 많은 빌더들이 새로운 아파트를 건축해옴으로써 시장의 수요를 거의 따라 잡고 있음을 보여 주고 있다.

 

5. 현금 구입자의 전체 비율은 일반적인 수준으로 내려갈 것이다 CoreLogic에 의하면, 2007년 이후 처음으로 all cash buyers가 전체 주택 시장의 30% 미만으로 떨어졌고, 향후 2년 계속 그 수는 줄어 역사적인 평균치인 25%로 회귀할 것으로 예상했다. 이는 all cash buyer들과의 bidding 경쟁에서 힘겨워 했던 많은 주택 구입자들에게는 희소식이다.

 

6. 새 집은 크기가 점점 줄어들 것이다 경제 불황기 이후 처음으로 올해 새 집의 square footage 중간값이 줄어 들었다. 이는 최근의 “작은 집 운동(tiny home movement)”과 같은 시대적인 흐름과 공간은 작더라도 대도시에서 좀더 가까운 곳에 집을 마련하고자 하는 요구가 시장에 반영된 것이다.

 

이러한 변화는 빌더들의 관심이 그동안 무시되어왔던 주택 시장 최초 집입 세대로 돌아가고 있음을 반영한다. Texas A&M Real Estate Center의 Chief Economist는 “주택 구입자들이 더이상 더 큰 집을 구입할 여력이 되지 않기 때문에 빌더들이 좀 더 작을 집을 짓는다”고 말한다.

 

7. 주택 inventory는 계속 tight하게 남아 있을 것이다 주택 빌더들이 더 많은 집을 짓고 있지만 이는 평소 기준 60%정도에 지나지 않는다.

 

9월말 기준 전체 housing inventory는 1.5% 증가해 총 2.04million 집이 현재 시장에 나와 있지만, 이는 작년에 비하면 7% 적은 숫자다. 9월에 아직 팔리지 않은 Unsold inventory는 지난달 매달 시장에 공급되는 물량의 4.6%에서 살짝 줄어든 4.5%였다.(건강한 시장에서는 6%). 계속된 inventory의 부족은 주택 가격을 상승시키는 주된 요인이다.

 

CoreLogic의 Deputy chief Economist, Sam Khater는 “이는 결국 수요와 공급으로 결정된다”며 “구입하기 적당한 집의 공급이 부족하기 때문에 집값이 계속 상승하는 것이다” 라고 말한다.

 

8. 외국인 구입자들이 해오던 역할은 점점 줄 것이다 주택 가격과 Dollar의 가치가 상승하고 재무부로부터 감시가 증가하는 가운데 최근 몇년동안 고급 주택 시장의 큰 연료였던 외국인 구입자는 올해 조금 줄어 들었다. 이러한 경향은 트럼프 대통령 당선의 충격에 가중되어 더욱 가속화될 전망이다.

 

 9. 첫 집 구입자들은 더 쉬워질 것이다 한동안 시장에서 외면 당해온 이후로 첫 집 구입자들이 조금씩 각광 받기 시작했다. National Association of Home Builders의 Chief Economist, Robert Dietz는 “공급 측면에서 보면, 빌더들이 첫 집 구입자들이 선호하는 타운하우스와 같은 레벨의 주택을 공급하는 것으로 그들의 새로운 비지니스 모델을 찾고 있다”고 말하며 “수요 측면에서 보면, 오늘날의 밀레니아 세대들이 결혼하고 나중에 자녀를 갖게 되는 것과 임금 상승이 도움이 된다” 고 말한다.

 

밀레니아 세대들은 좀더 탄탄한 직업을 갖게 되어 적은 다운 페이로도 모기지를 승인 받을수 있게 되고 있다. 주택 Inventory가 아직도 tight하기는 하지만, 많은 기관 투자가들이 entry level property들을 위해 경쟁하는 첫 집 구입자들이 쉽게 구입가능하도록 그 시장을 비워두고 있다.

 

From Fiscal Time지에 발표된 2017년 부동산 동향 관련 기사의 번역입니다.

자세한 부동산 관련 질문은 명김 부동산 대표로 해주세요. 연락 전화 919-412-8112.

• 글쓴날 : [2017-01-05 09:06:04.0]

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