노스 캐롤라이나에서 부동산 매매시 금액을 지불하고 고용하는 인스팩터 (Home Inspector)는 North Carolina Home Inspector Licensure Board (NC HILB)에 의해 자격증을 소지한 업체여야만 합니다.

 

이는 집과 관련된 여러 부면들, 즉, 난방 시스템, 배수, 전기, 골조, 파운데이션, 지붕 등등의 하자 여부를 검사하는데에는 인증된 전문 지식이 필요하기 때문이지요. 하지만 이미 지어져 있는 집에 관련해서 어떻게 위의 부면들을 모두 살피고 검사 할 수 있을지 의문이 드실 것입니다.

 

법에서 요구하는 인스팩션의 기본 범주를 이해하는 것이 필요한데요, 인스팩터는 고용되는 시점에서 돈을 지불하는 손님에게 자신이 어떠한 서비스를 제공하는지 명시하는 서류를 제출하고 설명하고 그에 동의를 받습니다.

 

그 서류에는 대략, 모든 검사는 벽을 열거나 하지 않는 한도에서 눈으로 보이는 것들에 한정된다는 것과 관련된 모든 시스템이나 기계들이 정상적으로 작동 하는지를 볼 것이며 그에 따른 결과는 서류형식의 리포트로 제공 될 것이라는 점을 설명되어 있습니다.

 

리포트는 인스팩터마다 다른 포맷을 사용할 수는 있지만 크게 Summary 와 Detail로 구분되지요. 보통 많은 경우 바이어는 Summary만 읽고 그것에만 관심을 두는 경우가 있는데 혹 발견된 문제나 하자점들이 여기에 기재되기 때문입니다. 하지만 리포트는 Summary만으로 이루어진 것이 아니므로 Detail 섹션도 주의 깊이 살필 필요가 있습니다.

 

Detail 섹션에 Summary 표기 되지 않은 문제점을 따로 지적하지는 않을지 몰라도 관련된 기기나 시스템들의 연식등이 표기 되어 있거나 관리에 대한 가이드라인 혹은 주의를 요하는 어떤 점들이 기재될 수 있기 때문이지요. 그래서 사실 바이어는 자신이 직접 고용한 인스팩터가 쓴 리포트가 아닌 다른 리포트 즉, 셀러가 고용한 업체나, 다양한 이유로 매매를 마치지 않은 전 바이어가 구매한 리포트 등을 입수한다면 주의를 해야 합니다.

 

그런 리포트는 어쩌면 최근의 정보가 아닐 수도 있고 현재 바이어가 염려하는 어떤 부분에 대한 깊은 조사가 없을 수도 있기 때문입니다. 그리고 중요하게는 직접 지불하지 않은 인스팩션은 만에 하나 문제가 생겼을때 업체가 클라이언트에게 제공하는 보호나 보상도 없을 수 있습니다. 집을 살때 인스팩션의 종류는 집에 따라 여러가지가 있을 수 있습니다.

 

가장 기본 적으로는 Home Inspection 과 골조에 해를 주는 해충 즉, 터마이트 검사가 있습니다. 그리고, *Radon Inspection *Septic Inspection *Well Inspection 등의 추가적인 인스팩션이 있을 수 있고 때에 따라서는 건물 자체의 골조등에 대한 리포트를 위해 엔지니어를 고용해야 하는 때도 있습니다. 이 모든 인스팩션은 매매 계약 후 가능한 한 빠른 시일내에 진행 되어야 합니다.

 

우리 마켓은 요사이 매우 바쁘기 때문에 전문 인스팩터들도 예약이 2주 정도는 늘 꽉 차여 있는 것이 사실이므로 계약이 확정시 된 후 바로 예약을 넣어야 할 것입니다. 시일이 중요한 이유중에 하나는 몇년전부터 시행된 Due Diligence라는 항목 때문입니다.

 

이전에 집을 매매하신 경험이 있는 분들에게는 생소한 개념일 수 있겠는데요, 이것은 매매 계약과 관련해서 일정 기간을 정해 그 기간안에 할 수 있는 그리고 해야 하는 모든 검사외 매매를 진행하는데 필요한 요구사항들에 대한 바이어가 해야할 일들을 다 마친다는 기본 이해에 동의하는 것입니다.

 

여러 종류의 인스팩션에 더해 융자를 받는 경우라면 그에 관련한 확정까지 모두 확인 되야 하는 것을 의미하는데요 이유는 이 Due Diligence 기간을 넘긴 후 어떤 이유에서든지 계약을 해지 하게되면 미리 지불한 계약금 즉 Earnest Money를 돌려 받지 못할 수 있기 때문입니다.

 

Due Diligence에 대해 설명하기 위해 한국어를 찾아 보니 ‘실사’라고 나오더군요. 그런데 그 단어조차도 생소하기 때문에 풀어서 설명을 드리겠습니다. Due Diligence 는 직역되는 말 그대로 부지런히 혹은 근면히 조사한다라는 뜻이 있습니다.

 

이 항목이 추가 되면서 계약을 이행하는 바이어쪽이 부지런 해져야 함을 강조하게 되었습니다. 물론 인스팩션을 진행하거나 융자와 관련된 절차를 부지런히 이행하는 것은 Due Diligence항목이 포함되기 전에도 했어야 하는 것이었습니다.

 

다른 점은, 특정한 기간을 정해 놓았고, 그 기간을 위해 Due Diligence Fee라는 돈을 셀러에게 지불했고 무엇보다도 그 기간 중에라면 어떤 이유로든 계약을 해지 할 수 있게 된 것입니다. Due Diligence 는 기본적으로 그 기간을 셀러로 부터 바이어가 돈을 지불하고 사게되는 시간이라는 개념입니다. Earnest Money 라는 통상 계약금 이외의 비용이 바이어로 부터 셀러에게 전달되는 비용이 생겨난 것이지요. 그래서 혹 계약을 해지 하게 되면 셀러는 이미 동의하고 받아놓은 Due Diligence Fee가 있으므로 Earnest Money를 돌려 주어야 한다 하더라도 계약 상태에서 보내게 된 날자들에 대한 보상을 받게 되는 것입니다.

 

다시 말해, 매매가 정상적으로 클로징으로 가면 Due Diligence Fee는 동의한 매매값에 포함이 되는 것이고 계약이 해지되면 셀러에게는 돌려줄 필요가 없는 보상을 받은 반면 바이어에게는 돌려 받을 수 없는 지출이 됩니다.

 

 인스팩션과 Due Diligence는 그래서 부동산 매매에서 매우 중요한 부면 입니다. 인스팩션등의 진행을 고려해 Due Diligence 날자와 금액을 결정하고 바이어와 셀러가 서로 동의하기 까지 여러번 조율을 해야 할 수 있습니다. 물론 복잡하고 어렵게 생각 될 수 있지만 경험 많은 부동산 전문가는 최대한 클라이언트의 이익을 위해 명확한 설명과 상의 후에 적절한 정도의 시간과 금액을 정하도록 안내해 드릴 것입니다. 저는 뢀리, 캐리지역에서 2006년 부터 부동산 중개인으로 일하면서 여러 종류의 집, 여러 환경의 손님들을 위해 최상의 서비스를 철칙으로 일해 왔습니다.

 

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• 글쓴날 : [2017-04-14 12:37:22.0]

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