부동산 중개인으로 일하면서 많이 받는 질문중에 하나는 매매의 과정이 어떻게 되는지 하는 것입니다.

 

중개인이야 늘 하는 일이다 보니 전과정이 특별히 신경쓰지 않고도 자동적으로 하게 되는 것이지만 어쩌면 그래서 상세한 의사소통을 통한 설명이 소홀히되면 손님은 다음 단계가 무엇인지 자신이 무엇을 해야만 하는지 아니면 그저 전문인에게 맡기기만 하면 되는 것인지 의문이 생길 수 있습니다.

 

물론 10이면 10, 과정이 동일한 것일 수는 없고 매 거래마다 첼린지와 어려움이 있을 수 있지만 이번 칼럼에서는 전반적인 매매 과정을 설명해 볼까 합니다. 다소 길어질 수 있는 칼럼은 두번에 걸쳐 올리도록 해 보겠습니다.

 

바이어와 셀러의 시작 과정은 분명 다르지만 특정 매물에 대한 거래가 이루어지면 결국 서로 같은 과정을 거쳐 매매를 성사 시켜야 하므로 계약단계 후 부터는 따로 설명을 할 필요는 없을 것입니다.

 

바이어는 먼저, 중개인과 만나 매물을 찾고 직접 가서 보는일을 해야 합니다. 통상적으로 바이어는 관심이 있는 집을 중개인과 함께 직접 방문해야 합니다.

 

이 점은 따로 짚을 필요가 있을까 싶을 정도로 당연시 여겨지는 과정이지만 간혹 타주에 계시거나 심지어 외국에 계시는 분들 중에서 직접 매물을 보지 않고도 구매를 진행하시는 분들이 있습니다.

 

그러한 불가피한 상황에서도 중개인은 바이어가 직접 보지 않은채 계약을 하기 원한다는 사실을 명시하는 별도의 서류를 준비하는 것이 좋습니다.

 

매물이 마음에 들고 바이어의 상황에 맞아 계약을 하기로 하면 그때부터 서류가 필요합니다. 어떤 분들은 그냥 셀러에게 얼마얼마에 팔수 있는지 문의해 봐달라 라고 하시는 경우가 있는데 적어도 여기 North Carolina주에서 일하고 계시는 중개인들은 누구도 구두 오퍼는 받지 않습니다.

 

오퍼를 셀러들이 고려를 하려면 여러가지 요인들이 관련되어 있는데 그것은 단지 가격만이 아니라, 계약에 관련된 여러 다른 날자와 기간, 바이어의 기본적인 정보외 바이어의 재정 능력이 같이 첨부되어야 하기 때문입니다.

 

바이어의 이름, 혹은 이름들 오퍼가격 Earnest Money 금액 Due Diligence 금액 Closing Cost 요청 여부 매매 관련 융자에 대한 세부점 Due Diligence 날자 Closing 날자 등등이 바이어가 제시하는대로 서류로 작성되어야 하고 13장이나 되는 그 서류의 기본 사항들에 동의가 서명으로 명시됩니다.

 

또한 모기지를 필요로 하는 경우 바이어가 이미 융자를 알아보고 있고 그에 따른 기본 자격이 되는지 확인되었다는 증거 편지를 융자 전문인에게 받아 첨부합니다. 셀러는 이러한 오퍼서류를 받고 자신의 중개인과 오퍼의 조건들을 상세히 고려한 후 계약을 결정할 것입니다.

 

계약은 바이어가 제출할 오퍼에 셀러가 임의로 수정하지 않은채 서명할때 이루어 집니다. 관련된 모두가 서명을 한 가장 나중 날자가 계약 체결 날자 입니다. 계약이 이루어지면 셀러는 동의한 Due Diligence 기간동안 바이어가 필요한 인스팩션외 융자와 관련된 일들을 잘 진행할 수 있도록 필요한 협조를 해야 합니다.

 

먼저, 바이어와 그의 중개인이 계약 후 곧바로 인스팩션을 스케쥴하면 그 날자에 협조해서 집을 그 시간 동안은 비워 주고 어느 경우에도 전기, 물, 난방 서비스를 중단시키거나 차단해서는 않됩니다.

 

또한 라돈 개스 조사가 이루어 질것이라는 통보를 바이어쪽에서 한다면 셀러는 통상적인 출입을 위해 문을 여닫는 것 외에 과다하게 집안 공기를 환기하지 않을 것입니다.

 

만약 집이 이미 비어진 상태이고 셀러가 그동안 수도 밑 전기, 난방 서비스들을 중단 시켜 놓았다면 인스팩션 날자 전에 재가동 시켜 놓아야 하는 것입니다.

 

 셀러와 바이어 중개인 모두가 이점은 필히 서로 확인을 하고 오해가 없도록 해야 합니다. 바이어는 자신에게 주어진 Due Diligence 기간에 유의해야 합니다. 그 기간은 셀러에게 Due Diligence Fee라는 돈을 지불하고 산 것이고 그것이 계약상 자신이 제시한 모든 사항들을 충족시키는데 문제가 없다는 확인을 마쳐야 하는 기간이기 때문입니다. 많은 분들이 그 기간 안에 인스팩션을 해야 한다는 것은 잘 알고 있습니다.

 

하지만 간혹 간과 되는 것은 그리고 중개인이 소홀히 할 수 있는 것은 바로 융자의 진행입니다. 계약이 성사되는 그 순간부터 융자 전문인과 바이어, 바이어와 바이어의 중개인, 바이어의 중개인과 융자 전문인, 셀러의 중개인과 융자 전문인 그리고 바이어의 중개인과 셀러의 중개인이 서로서로 원활하고 밀접한 소통을 해야 합니다.

 

바이어의 중개인과 셀러의 중개인이 융자는 바이어 자신이 알아서 할 일이기 때문에 별도로 확인하고 소통하는 일을 소홀히 해서 종종 바이어와 셀러에게 불필요한 염려와 손해를 끼치는 일이 발생하기도 합니다.

 

부동산 매매를 전문적으로 하지 않는 일반인이 융자 과정에 어려움을 겪거나 의문이 생기는 것은 당연한 일일 수 있는데 중개인들이 그러한 가능성을 미리 생각해서 대처하고 도움을 주지 않는다면 바이어는 Due Diligence 기간안에 융자가 확정되지 않는 불상사를 마주하게 될 수 있습니다.

 

혹 그런일이 일어나 계약이 중도 파기 된다면 바이어는 자신이 들인 Due Diligence Fee, Earnest Money, 인스팩션 비용등을 손해 보게 되고 셀러 역시 계약이 깨지면서 발생하는 손해를 감수해야 합니다. 이때 매물의 감정가가 매우 중요한 부면이 되기도 하는데 그점에 관해서는 다음 칼럼에 쓰겠습니다.

 

이제, 바이어가 Due Diligence를 충실하게 이행하고 셀러에게 자신이 그 기간동안 알게된 결과를 통보하게 됩니다. 인스팩션 과정에서 발견된 하자나 필요한 보수에 대해 셀러와 다시한번 거래를 하게 되는 것이지요. 많은 경우 이것 역시 특정한 서류를 작성하고 서명해 공식적으로 셀러에게 요구사항들을 제출하게 됩니다.

 

바이어의 중개인과 셀러의 중개인은 서로가 합당한 범위내에서 이러한 사항들을 필요하면 조율해서 상대에게 혹은 자신의 클라이언트에게 이해시키거나 보수를 진행하거나 다시 금액으로 조정을 합니다. 여기까지의 진행이 순탄하게 되어 바이어와 셀러가 서로 계약을 마무리 하는 것에 의의가 없다면 Due Diligence 기간을 넘기게 됩니다. 혹여 바이어가 처음 생각한 것 보다 얼마의 시간이 더 필요하다는 것을 알게되면 Due Diligence 기간을 연장하고 싶다는 요청을 셀러에게 할 수도 있습니다.

 

Due Diligence 날자를 넘기면 바이어는 더이상 인스팩션이나 다른 이유때문에 계약을 파기할 수 없고 만약 파기를 감행한다면 Due Diligence Fee는 물론이요 Earnest Money도 셀러로 부터 돌려받지 못할 것을 감수해야 합니다.

 

나름대로 자세히 설명하자니 역시 글이 길어지게 되었습니다. 너무 많은 지면을 할애하지 않기 위해 또 이해를 어렵게 하지 않기 위해 다음 칼럼에서 나머지 과정을 설명하겠습니다.

 

참, 전 칼럼에 올렸던 무료 앱을 아직 받지 못하신 분이 있다면 제 번호로 문자 주시면 바로 보내 드리겠습니다. 저는 뢀리, 캐리지역에서 2006년 부터 부동산 중개인으로 일하면서 여러 종류의 집, 여러 환경의 손님들을 위해 최상의 서비스를 철칙으로 일해 왔습니다.

 

이 칼럼과 더불어 제 블로그에서도 같은 글을 보실 수 있습니다. 질문이 있으시다면 블로그에 남기시거나 본지에 실린 제 광고 연락처로 전화/문자/이메일 하실 수 있습니다.

 

언제든 상담도 가능하니 연락 주세요. 저는 뢀리의 Crabtree Mall 근처에 그리고 캐리 H Mart 건너편에 사무실이 있습니다.

 

정해나 website & blog: www.HannahJung.com twitter: @hhjung

전화, 문자: 919-740-0006

• 글쓴날 : [2017-05-14 14:00:23.0]

  • null 기자[null]
  Copyrights ⓒ NC한국인뉴스 & nchankookinnews.com, 무단 전재 및 재배포 금지