정해나 부동산 에이전트

 

부동산을 매물로 내놓는 어느 셀러도 진행되던 계약이 파기되는 것을 대수롭지 않게 생각하지 않을 것입니다.

 

매물은 일정기간의 마켓팅을 거쳐 바이어가 나타나고 계약이 성사되면 클로징을 기대하고 그에 맞추어 이사계획등을 진행하는 것이 당연하기 때문입니다.

 

부동산 시장이 호황인 요즘, 하지만, 의외로 파기를 맞는 계약이 많이 있습니다. 매물이 부족하고 바이어가 많다면 왜? 하시는 분들이 많겠지만 오히려 매물의 부족이 성급한 계약을 유도하고 성급한 계약은 바이어의 변심 또는 특정 매물의 하자나 결함이 부곽되는 효과를 내기때문이기도 합니다.

 

물건이 없어 많은 생각을 할 여유를 가질새가 없이 계약서에 서명했는데 처음에 보지 못했던 요인을 인지하면 쉽게 후회하고 있을 수 있는 손해를 감당하지 않겠다는 결정을 내리게 되는 것이지요.

 

또, 계약을 진행한다 하더라도 앞선 칼럼들에서 언급한 바이어들이 해야하는 여러 과정을 거칠때 발생하는 이슈들때문에 결국은 바이어와 셀러가 합의점을 찾지못하고 계약을 파기하기로 결정 할 수도 있습니다.

 

그럼, 이런 경우 셀러는 어떻게 해야 할까요?

 

우선 셀러에게는 바이어에게서 받은 Due Diligence Fee가 있습니다.

그 돈은 에스크로에 묶여 클로징때에나 반영되는 크레딧이 아니라 셀러에게 직접 전달된 돈으로 계약이 파기된다 하더라도 셀러에게 남는 돈입니다. 클로징에서 크레딧으로 반영되는 것은 동일하지만 계약 파기시에는 마치 셀러에게 보상금과도 같은 역활을 하는 것이지요. 예를 들어보겠습니다.

 

 A씨께서 소유하신 매물을 B씨께서 계약하셨습니다. 가격을 $300,000에 동의 하였고 Due Diligence Fee 와 Earnest Money를 각각 $1,500에 합의 하였습니다. Due Diligence 기간은 계약일로 부터 20일 클로징까지는 30일로 명시 하였고 동의 하였습니다.

 

바이어 B씨는 두개의 체크를 쓰는데 Due Diligence Fee인 $1,500을 A씨앞으로 쓰고 Earnest Money $1,500은 지정된 에스크로 에이전트앞으로 씁니다.

 

합의 $3,000의 돈이 우선 쓰여지는 것이지요. Due Diligence Fee 는 계약 즉시 집 소유주인 A씨에게 전달되고 A씨는 지체 없이 은행에 그 돈을 입금합니다.

 

Earnest Money 역시 에스크로 에이전트에 전달되어 입금됩니다. 20일의 Due Diligence 기간이 끝나갈 무렵 바이어는 변심의 이유, 혹은 하자의 이유로 매매계약을 파기하기로 결정하고 셀러에게 통보합니다.

 

특별한 경우가 아니라면 이때에 셀러는 자신이 입금한 $1,500을 반환하지 않습니다. 단, 에스크로 에이전트에게 있는 $1,500은 바이어에게 돌려 주는데 동의 하게 됩니다. 이때 매물은 계약에서 해지되어 다시금 시장에 올라가게 되고 다른 바이어가 나타나면 다시 매매를 진행할 것입니다.

 

그다지 복잡하지 않은 과정입니다만, 각 거래의 상황이 동일하지 않고 단지 바이어의 변심이 아니라 집의 하자에 근거한 계약 파기라면 셀러가 감안해야할 요인들이 생기게 됩니다.

 

매물의 하자가 계약 파기의 이유가 될 필요는 없습니다. 다시 말하건데, 위에 예의 경우 20일이라는 Due Diligence 기간 안에서는 바이어는 어떤이유이든 혹은 아무 이유 없이라도 계약을 파기할 자유가 있습니다.

 

그런데, 바이어가 고용한 인스팩터의 전문적이면서도 객관적인 의견에 근거한 하자가 있다고 한다면, 셀러는 사실을 알게된이상 특정 문제를 모르는척 할 수 없습니다.

 

그 문제는 그때부터 매물에 대해 공지해야할 Material Fact 즉 결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사실이 되기 때문이지요. 이러한 이유로 계약이 파기 된다면 셀러는 이 사실을 명시 해야 할 뿐 아니라 그 문제점들을 고치거나 해결하기로 결정할 수 있습니다.

 

일부 셀러들께서는 어차피 다음 바이어가 또 인스팩션을 진행 하기로 할 수도 있는데 굳이 그럴 필요가 없다고 생각하실 수도 있겠으나 이미 발견된 하자들을 공지해야 하는 입장에서 문제들을 바로잡아 해결된 상태로 다시 매물을 올리는 유익 또한 고려 할 수 있습니다.

 

많은 경우 바이어들은 그러한 셀러의 노력을 높이 사고 신뢰하여 좀더 원만하게 매매를 진행하게 되기도 하기 때문이지요.

 

부동산 매매가 법적 효력이 있는 문서를 통한 과정인것은 사실이지만 결국은 바이어와 셀러의 개인적인 결정이라는 것을 늘 염두해 두어야 합니다. 변심은 늘 있을 수 있으며 특정 문제를 바라보는 각자의 시각의 차이역시 늘 존재 하는 것입니다.

 

유능한 중개인은 각자의 클라이언트에게 매매 과정에 대한 정당한 기대를 하도록 사전에 충분히 대화를 해야하며 매매가 진행되는 내내 밀접한 소통을 해야 합니다.

 

아무리 셀러가 유리한 혹은 바이어가 유리한, 그래서 한쪽으로 치우칠 수 밖에 없는 시장의 환경에 처해 있다 하더라도 결국에 서로가 윈윈하는 거래가 성공적인 거래인 것입니다. 저는 뢀리, 캐리지역에서 2006년 부터 부동산 중개인으로 일하면서 여러 종류의 집, 여러 환경의 손님들을 위해 최상의 서비스를 철칙으로 일해 왔습니다.

 

이 칼럼과 더불어 제 블로그에서도 같은 글을 보실 수 있습니다. 질문이 있으시다면 블로그에 남기시거나 본지에 실린 제 광고 연락처로 전화/문자/이메일 하실 수 있습니다.

 

언제든 상담도 가능하니 연락 주세요. 저는 뢀리의 Crabtree Mall 근방과 캐리 H Mart 건너편에 사무실이 있습니다.

 

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• 글쓴날 : [2017-09-07 07:00:06.0]

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